Fideicomiso inmobiliario: evite dolores de cabeza y conozca las claves

Grupo1En la actualidad, el fideicomiso se transformó en el instrumento jurídico “de moda” para llevar a cabo la mayoría de los desarrollos inmobiliarios, en especial las construcciones desde el “pozo”. Estos emprendimientos además de venderse en un precio menor, cuando el desarrollo está completamente terminado, el inmueble puede aumentar su valor entre un 15 y 20%, de acuerdo a lo que indican los especialistas.  Para los inversionistas que no están involucrados habitualmente con esta clase de operatoria es importante conocer qué tipo de cláusulas se incluyen normalmente en estos instrumentos y qué beneficios y contingencias existen.

El fideicomiso es un contrato regulado por la Ley 24.441, en el que la confianza en el manejo de un negocio es fundamental. Del mismo participan por lo menos dos partes o sujetos: el fiduciante, quien transfiere los bienes para un determinado propósito, y el fiduciario, que es quien los administra de acuerdo con los fines especificados en dicho contrato. En tanto, los beneficiarios podrían ser los mismos sujetos que aportaron bienes al fideicomiso, es decir, los fiduciantes.

Inflación e incertidumbre a largo plazo: este aspecto es determinante por lo cual estos instrumentos:
– Pueden consignar cláusulas en las que se incluyen cuotas “de apoyo”, es decir, adicionales a las mensuales. No te olvides de verificar esto para no tener sorpresas cuando ya estés pagando las cuotas.
– Deberían puntualizan una fecha cierta de entrega. Por ejemplo, se estipula enero de 2016 en lugar de 24 meses

La elección del Fiduciario: una de las figuras más importantes del contrato es la elección del fiduciario, que debe ser una persona de reconocida solvencia moral y económica.

La facultad de gravar con hipoteca la propiedad del fideicomiso: en el contrato no es recomendable otorgarle a él la facultad de gravar, por ejemplo con una hipoteca, el predio sobre el cual se desarrolla la obra salvo autorización expresa de la mayoría de los fiduciantes, para evitar que luego por su mala administración los inversores deban hacerse cargo de una deuda con el riesgo de perder la propiedad.

La cesión de los derechos del fideicomiso: es normal que al no haber aún una escritura, varios inversores cedan sus derechos en el fideicomiso para vender su propiedad, en ese caso es importante que siempre esté supeditada toda cesión de derecho a la autorización previa por parte del Fiduciario, para evitar que los derechos que se ceden, que también incluyen obligaciones, no tengan ninguna clase de problemas.

Aspectos contables e impositivos: los temas contables e impositivos deben ser llevados, en legal tiempo y forma, por especialistas en el tema y es importante que se realice una rendición de cuentas y gestión al menos trimestrales, estas pautas deben estar detalladas en el contrato.

La fecha de escrituración: como inversores es muy común que nos encontremos con que la fecha de escrituración de las unidades no está expresamente fijada en el contrato y se la condicione a la obtención de las habilitaciones y aprobación del final de obra por parte de los organismos de contralor. Por ese motivo, en el contrato se debe estipular -al menos- una fecha máxima de escrituración que de certeza de cuándo quedará perfeccionado el dominio en cabeza del/los adquirentes.

El pago de las cuotas: es importante saber que los pagos de las cuotas de los fiduciantes deberían estar supeditadas a ciertos hitos de avance de la obra (ej. posesión, escrituración, etc.) circunstancia que no siempre ocurre porque casi todo el pago se suele hacer con la posesión mas no con la escrituración y ello, es un riesgo para el adquirente de las unidades.

¿Qué son las cláusulas llamadas predispuestas o de adhesión?: las denominadas cláusulas contractuales predispuestas son aquellas en las cuales, en su elaboración, participa una sola de las partes del contrato sin que la otra u otras intervinientes tengan influencia alguna en el tenor y dimensión de ellas, debiéndose tomarlas o dejarlas tal como fueron redactadas por el predisponente.  Esto es un uso y costumbre en la confección de fideicomisos, dado que sería impracticable si por cada inversor se debieran negociar cláusulas distintas.

Puntos conflictivos: actualmente existen controversias y diferencias de criterios entre expertos y la Justicia respecto de los siguientes puntos críticos:

i) La aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor a un fideicomiso inmobiliario.
ii) La interpretación de las cláusulas predispuestas en los contratos de adhesión.
iii) El plazo de prescripción aplicable.
iv) La previsión contractual y estrategia adecuada a implementar por parte de los protagonistas de un fideicomiso inmobiliario ante reclamos de terceros por daños en la construcción.

Éstas son los puntos que generan hoy una gran cantidad de reclamos y dejan en manos de los jueces la resolución de estos conflictos.

Conclusión: el fideicomiso es un negocio de confianza, por lo tanto en la elección del fideicomiso en el cual invertir, es importante no solo el contrato, que debe estar en línea a lo que expusimos, más importante aún resulta la elección del fiduciario, la constructora, del desarrollador y de la comercializadora de las unidades, todos los cuales deberían ser, preferentemente, líderes en el mercado (lo que marcaría una determinada solvencia y daría cierta tranquilidad de que el proyecto efectivamente concluirá con la entrega del inmueble).

Fuente: Invertir En Ladrillos

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